地块位于北新白石东升岐祥里，博学名苑东南侧，建设用地面积约12499.66平（约18.7亩），起拍总价1.7亿元，折合楼面价5440元/平，将于12月22日11时竞拍。
值得留意的是，该宗地地处江侨路版块，西江附近。那么，宗地具体指标如何？
宗地位于蓬江博学名苑东南侧(白石东升岐祥里)地段，为三旧改造项目，用途为商服、住宅用地，出让建设用地面积12499.66平（约18.7亩）。
类别
| 具体指标 |
| 出让面积 | 12499.66平 |
| 最大容积率 | 2.5 |
最高计容建面
| 31249平 （其中商业商务建面≤6250平） |
建筑密度
| ≤22% |
绿地率
| ≥35% |
本宗地挂牌起始价17000万元，起拍楼面价约5440元/平，最高限制地价28921.5万元，折合最高楼面价8160元/平。当报价达到最高限制地价时，竞买方式转为竞争承诺为政府配建住宅的建筑面积（纳入计容建筑面积）。按照竞拍要求，竞得人须配套设施及开发建设，具体包括配建社区公共服务用房、地块东侧的规划道路及南侧规划的公共通道等，无偿移交政府。
房姐认为，这块超级靓地或许将成为2021年下半年，江门土拍的最大破局点。原因很简单：北新地段，土地稀缺，位置极为优越。我们都知道，2021年步入后半阶段后，由于“三道红线”的严格实施、银行贷款紧缩等多重因素下。房企在土地市场直接选择“躺平”，多地土拍降温明显，近期拿地的企业大多都是央企和国企出手，民企开发商出现“退潮”现象。 比如第二次集中供地中，杭州于开拍前一天公告，终止出让17宗地块，北京第二次集中供地中挂牌43宗地，仅有16宗地有房企参与报名。而广州，推出48宗地块，最终只成交了23宗，流拍率高达52%。江门也同样如此，就连蓬江主城、会城城区、枢纽新城等优质版块的土拍情况，也都不太乐观，低溢价成交、终止出让等情况比比皆是。而在过去的一个月内，央行多次发声：要保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。而保持房地产信贷平稳投放，意味着有一批房企会得到相应的信贷支持，或将迎来一场及时雨。在这样的时机，这样的背景下，北新区恰好推出这样一幅超级靓地，以楼面价5440元/平的高价挂牌，对比当下遇冷的土拍市场，信号十分明显。当天的土拍，或许将是一场“热战”，很可能迎来久违的“高溢价”。江门土拍遇冷的局面，也或将从这块地开始扭转。
在房姐看来，在目前楼市的情况下，房企如果还敢高价拿地，无不说明两点：一是土地地段、素质确实优秀，拥有高地价的天生资本；二是企业实力雄厚，有充足的资金夺地建设，而且对江门后市有着很强的信心。房姐了解到，博富控股有很强意向拿下这幅靓地。如果真正拿下，再加上此前博学名苑已经开发的地块，这个项目将成为北新城区一个近百亩的大盘，规模庞大。▲博学名苑航拍图
目前，北新土地开发十分饱和，土地供应量极少，如要开发新项目，基本只能通过旧改进行，土地极为稀缺。
来看区位，地块周边有万达广场、汇悦城、奥园广场等几大大型商场，周边还有丰乐公园、八卦山公园、元宝山公园等大型公共配套加持。教育方面，旁边的博学名苑则为拥有紫茶博学幼儿园+紫茶小学+紫茶中学所组成的“三紫茶学区”，教育资源雄厚。
值得一提的是，今年10月底，江门市第一幼儿园确定正式参与合作共建紫茶博学幼儿园，名校强强联合下，无疑更给孩子不一样的起点。
还值得关注的是，地块与西江的最短直线距离仅约200余米，若地块建成，不少单位可欣赏西江美景。
事实上，不管是哪家房企夺得，对于博学名苑原来的业主和未来的业主，都是最大的受益者。因为该地块本身也是一副“三旧改造”地块，加上附近已经开展的白石旧城改造，也会让这里，开启前所未有的蜕变。对于旧改，我们不难理解。这个浩浩荡荡的工程，换来的是产业升级，是公共配套的增加，更是区域价值的提升。对于博学名苑来说，该地块的改造，无疑将让项目周边配套进一步拔高，城市面貌也更加亮眼。更加重要的是，地块附近的白石旧城改造，也已经启动。
▲白石改造项目效果图
未来，待该版块旧改完成后，将带来数十万平的现代化建筑与商业，为城市注入更加澎湃的活力。没错，对于已经城熟的北新而言，单看眼下，无论是新建配套，还是旧改规划，都已接踵而至。
最后，来看看地块周边项目，最近的就是博学名苑，在售产品为88-129平户型，在售均价1.45万/平。值得一提的是，博学名苑目前拥有“12年3紫茶”教育模式，而与江门一幼合作共建的紫茶博学幼儿园，是项目在市、区教育密切联动下，构建的创新幼教模式。房姐了解到，和一幼合作共建的紫茶博学幼儿园，已经明确优先让博学名苑的业主小朋友入读。值得一提的是，项目是博富控股在2019年时，以6535元/平、5792元/平的楼面价接连拿下版块的两块靓地组成。一年连夺两大靓地，无不表现出博富控股的实力，以及对该版块和后市的信心。
▲2019年，博学名苑两大地块航拍
同样的情况还发生在新会土拍市场，2018年年底，博富控股以5273元/㎡的楼面价拿下枢纽新城TOD一宗靓地，也即目前的博富名苑。其后，新会TOD地价一路走高，后续成交的地块更一度突破8字头。可以看到，每一次，博富控股都踩准了周期，就算在逆市也能精准拿地，正是这份独到的眼光，和站得高望得远的前瞻性，让博富控股的实力彰显无遗。也可以这样理解，在博富控股眼里，一幅地块如果拥有足够成熟的配套和稀缺性，就足以穿越房地产周期，这样的地块就更具价值空间。
最后，房姐再提醒一下，在这样的特殊时期购入房产，一定要多多去实地看房，多多对比，认清自己的需求，才能淘到真正的好房。现在，地块周边一手住宅稀缺，地块最终会以什么价格被拍下？房企又能否用地段、江景等优势，打造出亮眼产品？让我们拭目以待。